Der Arbeitskreis Mietspiegel hat am 11.12.2023 den neuen Mietspiegel für die Landeshauptstadt beschlossen. Dieser qualifizierte Mietspiegel ist ab 1. Januar 2024 wirksam und löst den Mietspiegel 2022/23 ab. Der Schweriner Mietspiegel erscheint bereits zum 14. Mal.
Für den Mietspiegel 2024/25 standen Daten von 25.826 Mietwohnungen zur Verfügung. Dabei handelt es sich um 10.771 Bestandsmieten und 15.055 Neuvertragsmieten. Diese Stichprobe liefert sichere Angaben zur Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete.
„Frei vereinbarte Mieten sind im untersuchten Zeitraum vom 01.09.2017 bis 31.08.2023 im gesamten Stadtgebiet um durchschnittlich 3,8 Prozent gestiegen“, berichtet der Vorsitzende des Gutachterausschusses für Grundstückswerte Ulrich Frisch bei der Vorstellung des Mietspiegels. „Auch in der Schweriner Innenstadt ist nur ein geringer Anstieg zu verzeichnen“, so Frisch. Insgesamt macht sich bemerkbar, dass der Gesetzgeber seit 2020 den Betrachtungszeitraum des Mietspiegels von 4 auf 6 Jahre verlängert hat.
Ein qualifizierter Mietspiegel sorgt für Transparenz und vermeidet Streitigkeiten durch die Ausweisung der ortsüblichen Vergleichsmiete. Die traditionell gute Beteiligung der Schweriner Mieter und Vermieter haben den Mietspiegel in den letzten 26 Jahren zu einem Qualitätsprodukt werden lassen.
Die Art, Größe, Ausstattung und Lage einer Wohnung einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit sind weiterhin wichtige Faktoren für die Miethöhe. Die Wohnungsmieten in Schwerin schwanken im Mittelwert je nach Ausstattung, Baualtersklasse (BAK) und Wohnungsgröße zwischen 4,75 und 11,15 €/m² Wohnfläche.
Der höchste Wert wird mit 11,15 €/m² in der Baualtersklasse 4 F für einen ab 2005 modernisierten Altbau mit über 19 Ausstattungspunkten und einer Wohnungsgröße bis 40 m². gezahlt. Der niedrigste Wert ist mit 4,75 €/m² im Feld „Wohnungsbau, Baujahr 1957 bis 1991 nicht modernisiert“ mit einer Wohnungsgröße über 100 m² ausgewiesen.
Der Mietspiegel ist im BürgerBüro des Stadthauses in gedruckter Form gegen eine Schutzgebühr von 1,- € erhältlich. Der aktuelle und alle vorherigen Mietspiegel ist unter www.schwerin.de/gutachterausschuss zusammen mit einer ausführlichen Dokumentation zur Erstellung des Mietspiegels zu finden. Der Mieterbund (www.mieterbund-schwerin.de) und der Verein Haus & Grund Schwerin e.V. (www.haus-und-grund-mv.de) bieten weitergehende Informationen und Beratungen an.
Dem Arbeitskreis Mietspiegel gehören neben Vertretern der Landeshauptstadt und des Gutachterausschusses für Grundstückswerte, der Mieterbund Schwerin und Umgebung e. V. als Vertretung der Mieterinteressen, der Verein Haus & Grund Schwerin als Interessenvertretung der Vermieter sowie die beiden großen Schweriner Wohnungsunternehmen und der Verband der norddeutschen Wohnungsunternehmen an.
Neuerungen im Mietspiegel 2024/25
Mit dem aktuellen Mietspiegel wurden auch zwei Neuerungen umgesetzt. So ist die bisherige „Baualtersklasse 5 – Altbau Baujahr bis 1956; nicht modernisiert“ nicht mehr im Mietspiegel vertreten. Der Arbeitskreis reagierte damit auf die geringe Anzahl gelieferter Daten für diese Baualtersklasse in den zurückliegenden Jahren. Das ist nach Einschätzung des Arbeitskreises ein Beleg dafür, dass diese Kategorie auf dem Schweriner Wohnungsmarkt keine große Bedeutung mehr hat.
Dagegen wurde die „Baualtersklasse 4 – Altbau voll-modernisiert/modernisiert“ erstmals entsprechend dem Zeitpunkt der Modernisierung in zwei Kategorien unterteilt – in die bis 2004 und die ab 2005 modernisierten Altbauten. Es hat sich in den vergangenen Jahr gezeigt, dass Mieten in den bis 2004 modernisierten Gebäuden im Durchschnitt niedriger liegen als in den später modernisierten Häusern. Unterschiedliche Wohnungsstandards in der BAK 4 wurden entsprechend den jeweiligen Ausstattungspunkten mit den Buchstaben 4 A-C (bis 2004) bzw. 4 D-F (ab 2005) abgebildet.
Typische Anwendungsfällen des Mietspiegels:
- In der Werdervorstadt ist die Bautätigkeit immer noch zu spüren, hier entstehen seit Jahren die meisten Neubauwohnungen. Bei neu errichteten Wohnungen der Baualtersklasse 1 A bis 80 m² liegt die ortsübliche Vergleichsmiete bei 9,55 €/m² (Spanne 8,49-10,40 €/m²) und bei großen Wohnungen über 100 m² bei 9,75 €/m² (Spanne 8,89-10,40 €/m²). Diese Mieten verstehen sich einschließlich Stellplatz, Balkon/Terrasse und mehrheitlich mit einem Aufzug. Für die Lage in diesem Stadtteil ergibt sich ein Zuschlag von 0,05 €/m².
- Im Stadtteil Krebsförden – Zum Schulacker, Ellerried und Eckdrift sind in den 90-iger Jahren sehr viele Wohnungen entstanden. Bei einer Ausstattung bis 15 Punkte in der Baualtersklasse 1 B und einer Wohnung bis 80 m² liegt die Miete hier bei 5,90 €/m² zuzüglich eines Zuschlages von 0,15 €/m² für das Vorhandensein eines Balkons.
- Im Stadtteil Mueßer Holz sind neben vielen modernisierten auch noch nicht modernisierte Wohnungen zu finden. In der Baualtersklasse 3 bis 60 m² liegt die ortsübliche Vergleichsmiete für diesen Stadtteil bei 5,05 €/m². Dieser Wert ergibt sich aus dem Mietspiegelfeld mit 4,95 €/m² und dem Lagezuschlag von + 0,10 €/m².
- Wohnungen im Stadtteil Schelfstadt sind sehr beliebt: Wer hier eine Wohnung bis 80 m² mit einer Ausstattung zwischen 16 und 19 Punkten und einem Balkon mieten möchte, die um 2010 saniert wurde, liegt im Mietspiegel (Baualtersklasse 4 E) bei 7,80 €/m². Hinzu kommt noch der Zuschlag von 0,15 €/m² für den Balkon und ein weiterer in Höhe von 0,40 €/m² für die Wohnlage. Somit beträgt die ortübliche Vergleichsmiete dann 8,35 €/m² Wohnfläche.
Zu- und Abschläge entsprechend der Wohnlage
Der Mietspiegel 2024/25 weist Zu- und Abschläge für Wohnlagen in einzelnen Stadtteilen in Abhängigkeit von der Baualtersklasse aus. So ergab sich beispielsweise für die Feldstadt ein Zuschlag in Höhe von 0,10 €/m², während im Stadtteil Altstadt nur bei der Baualtersklasse 2 B ein Zuschlag in Höhe von 0,60 €/m² als qualifiziert ausgewiesen wird. Für den Stadtteil Weststadt ergab sich ein Zuschlag von 0,25 €/m² bei der Baualtersklasse 2 B.
Für das Vorhandensein eines Balkons bzw. einer Terrasse ergab sich nach Auswertung des Datenmaterials ein Zuschlag in Höhe von 0,15 €/m² in den Baualtersklassen 1 B und 4 A-F.
Außerdem hat die Auswertung einen Zuschlag für die Sonderwohnform Apartments (bis 30 m² Wohnfläche) in den Baualtersklassen 2 B (= 0,15 €/m²) und 3 (= 0,10 €/m²) ergeben. In anderen Baualtersklassen ist die Datenmenge zu gering, um eine belastbare Aussage zu treffen.
„Der Schweriner Mietspiegel 2024/25 bildet den Schweriner Wohnungsmarkt transparent ab und ermittelt die ortsüblichen Vergleichsmieten. Als Instrument zur Vermeidung von Mietstreitigkeiten hat er sich bestens bewährt“, waren sich die Mitglieder des Arbeitskreises bei der Beschlussfassung einig.
Im Mietspiegel konnten auf Grund der Datenlage 5 von insgesamt 60 Feldern nicht belegt werden, weil für die entsprechenden Kategorien zu wenige Datensätze zur Verfügung standen.
Auch zukünftig hofft der Arbeitskreis Mietspiegel auf eine hohe Bereitschaft von Mietern und Vermietern, Daten zur Erstellung des Mietspiegels bereitzustellen. Wenn sich in dem Zeitraum 09/2019 bis 08/2025 die Netto-Kaltmiete verändert hat oder durch eine Neuvermietung erstmalig eine Netto-Kaltmiete vereinbart wird, werden diese Mietangaben für den kommenden Mietspiegel 2026/27 benötigt. Unter www.schwerin.de/gutachterausschuss steht dafür ein Fragebogen zum Download zur Verfügung.