Mietspiegel

Der Mietspiegel ist durch den Arbeitskreis Mietspiegel unter Mitwirkung von

• DMB Mieterbund Schwerin und Umgebung e.V.
• Haus und Grund Schwerin e.V.
• Verband norddeutscher Wohnungsunternehmen e.V. Landesgeschäftsstelle Schwerin
• Wohnungsgesellschaft Schwerin mbH
• Schweriner Wohnungsbaugenossenschaft eG
• FBR Maklerkontor (Mitglied Gutachterausschuss)
• Landeshauptstadt Schwerin – Fachdienst Soziales
• Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Landeshauptstadt Schwerin

nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen (mathematisch statistische Methoden) erstellt und am 11.12.2023 einvernehmlich beschlossen worden.

Der qualifizierte Mietspiegel ist im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung anzupassen. Dies kann gemäß § 558 d BGB anhand einer Stichprobe erfolgen oder durch Verwendung des vom Statistischen Bundesamt ermittelten Verbraucherpreisindex.

Für den Mietspiegel 2024/2025 wurden frei vereinbarte Mieten aus dem Zeitraum 01.09.2017 bis 31.08.2023 verwendet. Für die Erstellung des Mietspiegels standen Daten von 25.826 Mietwohnungen zur Verfügung. Dabei handelt es sich um 10.771 geänderte Bestandsmieten und 15.055 Neuvertragsmieten. Diese Stichprobe ist ausreichend und liefert somit sichere Angaben zur Feststellung einer ortsüblichen Vergleichsmiete.

Für die belegten Felder in der Tabelle 2 des Mietspiegels liegen Daten aus mindestens 10 Mietverträgen vor.

In den Mietspiegel nicht mit eingeflossene Mietbestände:

• nicht als Wohnraum vermietete Wohnungen
• Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern, Doppelhaushälften, Reihenhäusern
• Wohnraum in nicht abgeschlossenen Wohnungen
• Wohnraum zum vorübergehenden Gebrauch
• Wohnraum in Heimen/ Wohnheimen mit/ ohne Serviceleistung
• öffentlich geförderter sozialer Wohnungsbau
• Wohnraum gemäß § 1 Abs. 1 und 2 Wohn- und Betreuungsvertragsgesetz
• möblierter/ teilmöblierter Wohnraum (ausgenommen Einbauküchen und -schränke)
• Dienst-, Werks- oder Hausmeisterwohnungen

Für den Mietspiegel wurden die Nettokaltmiete (ohne Betriebs- und Heizkosten sowie sonstige Serviceleistungen) und eine entsprechend den gesetzlichen Grundlagen abgeleitete Wohnfläche zugrunde gelegt.

Die Wohnwertmerkmale Beschaffenheit und Ausstattung schließen auch den energetischen Zustand des Gebäudes ein. Es zeigt sich in der Mietspiegelstichprobe kein empirisch abgesicherter Einfluss der energetischen Beschaffenheit oder Aus-stattung auf die Höhe der Vergleichsmiete. Es wird davon ausgegangen, dass die energetische Beschaffenheit und Ausstattung der modernisierten Gebäude bzw. der Neubauten, zum Zeitpunkt der durchgeführten Maßnahmen, den geltenden Vor-schriften entsprechen. Bei nachträglichen energetischen Maßnahmen (z. B. Umrüstung von Heizungsanlagen) kann von dem angegebenen Mittelwert innerhalb der Spanne abgewichen werden.

Der Mietspiegel dient zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete.

• Transparenz des Wohnungsmarktes
• Schaffung von Rechtssicherheit und Verhinderung von Rechtsstreitigkeiten
• Eines von vier Begründungsmitteln für ein Mieterhöhungsverlangen (§ 558 a BGB)

Der Mietspiegel weist ortsübliche Vergleichsmieten für nicht preisgebundenen Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage aus.

Es wurden nur Mieten einbezogen, die in den letzten 6 Jahren neu vereinbart (Neuvertragsmieten) oder geändert worden sind (geänderte Bestandsmieten). Es sind somit Mieten im Zeitraum zwischen dem 01.09.2017 und 31.08.2023 erfasst worden. Der Arbeitskreis Mietspiegel hat sich zur ersten gemeinsamen Beratung am 24.08.2023 getroffen. Dabei wurden u.a. der bisherige Fragebogen zur Datenerhebung und die Ausstattungstabelle (Tab. 1 im Mietspiegel) sowie die weitere Vorgehensweise besprochen.

Die Datenerhebung erfolgte durch:

• die Veröffentlichung eines Fragebogens für die Bürger der Stadt im Internet;
• durch Einbeziehung der am Wohnungsmarkt agierenden Wohnungsunternehmen;
• eine Abfrage bei den Hausverwaltungen / Immobilienmaklern (keine Angebotsmieten).

Durchgeführt wurde die Datenerhebung durch die Gemeinsame Geschäftsstelle der Gutachterausschüsse für die Landeshauptstadt Schwerin und den Landkreis Ludwigslust-Parchim.

Der verwendete Fragebogen entsprach dem Fragebogen zum Mietspiegel 2016/2017, um Unstimmigkeiten in Hinblick auf die Ausstattungspunkte zu vermeiden. Die Neuerstellung erfolgte auf Basis der Stichprobenerhebung 2021, erweitert um den neu hinzugekommenen mietspiegelrelevanten Wohnungsbestand. Es konnten insgesamt 15.352 Datensätze aus der Datenerhebung zum Mietspiegel 2022/2023 übernommen werden. Neu erfasst wurden 10.514 Wohnungsmieten aus der aktuellen Erhebung. Die bei den Mietern und Vermietern bzw. Hausverwaltungen erhobenen Wohnungsdaten wurden nach der Erhebung in einer einheitlichen Datenbank mit den bereits vorhandenen Datensätzen aufbereitet und anschließend ausgewertet. Es erfolgte keine Auswahl einer repräsentativen Stichprobe, sondern es wurde die Grundgesamtheit aller vorliegenden Wohnungsmieten verwendet.

Mit dem Mietspiegelreformgesetz wurden die Datenverarbeitung und die Auskunftspflichten neu geregelt. Gemäß § 2 sind Eigentümer und Mieter von Wohnraum verpflichtet, der nach Landesrecht zuständigen Behörde auf Verlangen Auskunft zu erteilen. Die Auswertung der Erhebungsdaten erfolgte auf der Basis anonymisierter Daten. Die Fragebögen enthalten keine personengebundenen Daten und die erhobenen Daten werden nur für den Zweck der Mietspiegelerstellung verwendet. Ein Rückschluss auf den Einzelfall ist nicht möglich, da die Ausweisung der Ergebnisse in aggregierter Form vorgenommen wird. Die Fragebögen werden nach der Auswertung vernichtet. Die Vorgaben nach Artikel 13 der Europäischen Datenschutzgrundverordnung (DSGVO) werden eingehalten. Das Informationsblatt des zuständigen Datenschutzbeauftragten ist im Internet unter https://www.schwerin.de/mein-schwerin/leben/planen-bauen/grundstuecksmarkt/mietspiegel/ einsehbar.

Plausibilitätsprüfungen sind ein Maß für die Qualität der Erhebung. Entsprechende Plausibilitätskontrollen sind unerlässlich und wurden regelmäßig durchgeführt. Die in Papierform eingegangenen Fragebögen wurden zunächst in einer Datenbank separat erfasst und dabei auf Vollständigkeit überprüft. Es erfolgte eine Logikprüfung auf Stimmigkeit der angegebenen Daten und eine Prüfung auf mögliche Duplikate. Die Adressdubletten wurden auf Richtigkeit überprüft. Manuelle Rücklaufkontrollen wurden auch bei den in digitaler Form gelieferten Daten als unmittelbare Plausibilitätskontrolle vorgenommen.

Die Stichprobe der mietspiegelrelevanten Fälle wurde untersucht auf:

• fehlerhafte und/oder unvollständige Fragebögen
• Aussonderung von extremen Ausreißermieten
• nicht mietspiegelrelevante Fälle u.a. wegen Überschreitung der 6-Jahresregel
• Unklarheiten wie z.B. nicht plausible Kombinationen, dann keine Berücksichtigung.

Die angewandten Erhebungsmethoden und Plausibilitätskontrollen entsprechen bei allen Arbeitsschritten den Anforderungen an einen qualifizierten Mietspiegel.

Als Methode zur Erstellung qualifizierter Mietspiegel ist in der Wissenschaft die Tabellenmethode anerkannt. Sie wird in der Praxis angewandt und vor Gericht akzeptiert. In der Fachsprache der Statistiker werden Tabellenmietspiegel als varianzanalytisches Auswertungsdesign bezeichnet. Aus statistischer Sicht besteht das Auswertungsziel darin, die Gesamtverteilung der Quadratmetermieten derart in Teilmengen (die Tabellenfelder) zu zerlegen, das die Streuung innerhalb der einzelnen Teilmengen möglichst gering wird. Die einzelnen Teilmengen ergeben sich aus Kombinationen der Wohnwertmerkmale.

Der Schweriner Mietspiegel ist ein Tabellenmietspiegel. Der Mietspiegel 2024/2025 umfasst insgesamt 60 Mietspiegelfelder und davon sind 55 Mietspiegelfelder belegt.

Bei den erfassten Mieten handelt es sich ausschließlich um Netto-Kaltmietverhältnisse.